Ancheta efectuată recent de către un site de investigație a adus la lumină în spațiul public situația cel puțin interesantă a promisiunilor de vânzare încheiate de S.C. NORDIS MANAGEMENT S.R.L.. Este deja de notorietate faptul că această societate comercială, printr-o strategie de marketing care a captat atenția publicului larg, a reușit să atragă mai multe persoane fizice care, practic, au investit banii în visul pe care Nordis îl promova.
Chiar dacă documentarul Recorder.ro descrie starea de fapt foarte bine, bazându-și informațiile expuse în spațiul public pe probe, informațiile de natură juridică au nevoie de puțină clarificare. În acest sens, este foarte important ca persoanele interesate să înțeleagă diferența dintre contractul de vânzare propriu-zis și promisiunea de vânzare.
Promisiunea de vânzare nu garantează transferul proprietății
Majoritatea trusturilor media prezintă situația Nordis în așa manieră încât, din multe articole pe care le-am citit, se desprinde concluzia că s-ar fi încheiat de două ori vânzarea asupra unor apartamente pe care Nordis le-a finalizat. Acest lucru este fals, din punct de vedere juridic, deoarece, în momentul în care se încheie un contract de vânzare, se transmite și dreptul de proprietate de la vânzător la cumpărător, astfel, cumpărătorul devine proprietarul imobilului care făcea obiectul vânzării.
În schimb, promisiunea bilaterală, sau sinalagmatică, de vânzare-cumpărare este acel contract în care părțile nu se angajează să vândă și să cumpere în prezent, ci în viitor, când vor încheia un contract de vânzare în calitate de vânzător și cumpărător. Până la acel moment, convenția în care părțile au intrat le incumbă obligația de a face, mai precis aceea de a vinde și aceea de a cumpăra în viitor. Acest lucru reiese și din jurisprudența ICCJ: „Este bine cunoscut că orice înstrăinare de imobile se realizează numai în momentul întocmirii contractului autentic de vânzare-cumpărare și nu în momentul încheierii unei promisiuni de vânzare-cumpărare, act ce dovedește numai un drept de creanță. El dă naștere unei obligații de a face, astfel că prin încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare nu s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului, încheindu-se doar o înțelegere cu privire la o viitoare înstrăinare.” (Decizia nr. 5252/2006 a ICCJ, Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală)
Prin urmare, promisiunea de vânzare încheiată de toate persoanele care au avansat poate întregul preț pentru imobilele promise de Nordis nu le-a transferat niciodată proprietatea asupra acestor imobile, ci doar le-a garantat că, în viitor, la termenul stabilit în promisiune, Nordis le va vinde imobilele. Eroarea care apare în spațiul public este ușor de înțeles, în sensul că oamenii au plătit toți banii, așa că, moral, ar fi ca ei să fie proprietarii acestor bunuri, deoarece le-au plătit. Însă, sumele de bani care au fost avansate în baza promisiunilor de vânzare nu echivalează cu cumpărarea imobilului.
Ce se întâmplă cu banii plătiți?
În ceea ce privește sumele de bani plătite, chiar dacă a fost acoperit 100% din preț, aceste sume au natura juridică a unui avans sau a unei arvune. Deși consider că cei de la Nordis s-au referit la aceste sume de bani plătite de oameni ca fiind arvună, dacă promitenții-cumpărători se răzgândeau și nu mai doreau încheierea vânzării, Nordis, în calitate de promitent-vânzător, păstrează toate sumele. Conform art. 1544 alin. (2) C. Civ., dacă promitentul-vânzător, în cazul de față Nordis, nu și-a respectat obligația, adică nu a mai încheiat vânzarea, acesta datorează promitentului-cumpărător dublul arvunei.
Cu toate acestea, părțile pot conveni ca arvuna să funcționeze doar într-un singur sens, adică doar dacă promitentul-cumpărător se răzgândește, acesta să își piardă banii, iar dacă promitentul-vânzător se răzgândește, acesta trebuie să îi restituie promitentului-cumpărător doar sumele plătite, nu dublul acestora.
Mai mult, pentru avansul plătit, Codul Civil, în textul art. 2386 pct. 2, prevede existența unei ipoteci legale asupra imobilului promis pentru a garanta promitentului-cumpărător că va primi înapoi avansul în cazul în care promisiunea nu se încheie. Cu toate acestea, pentru a beneficia de ipoteca legală, promitentul-cumpărător trebuie să nu fi renunțat la aceasta sau la notarea promisiunii în Cartea Funciară a imobilului. (citiți cu atenție promisiunile)
Prin urmare, dacă vă aflați în fața unei promisiuni de vânzare, trebuie să fiți atenți la aspectele legate de arvună și la cele legate de notarea promisiunii în CF sau renunțarea la dreptul de ipotecă, deoarece prin renunțarea la aceste drepturi vă puneți într-o situație foarte dezavantajoasă față de cea în care se află promitentul-vânzător.
La ce trebuie să fie persoanele atente în momentul încheierii promisiunilor de vânzare?
Așa cum am stabilit deja, promisiunile de vânzare nu garantează faptul că promitentul-cumpărător va deveni proprietarul imobilului. Acestea sunt folosite, în mare parte, de dezvoltatorii imobiliari pentru a se asigura că imobilele pe care le construiesc vor fi vândute atunci când vor fi finalizate. De cele mai multe ori, scopul încheierii acestor promisiuni de către dezvoltatori, mai ales când imobilul este în stadiul de proiect, este acela de a obține fonduri pentru construirea respectivelor imobile.
Promisiunile de vânzare pot fi avantajoase și pentru cel care urmează să cumpere imobilul promis, în sensul că acestea servesc drept dovadă a plății avansului pentru accesarea unui credit bancar ipotecar, iar unele instituții bancare chiar solicită încheierea unei promisiuni de vânzare înainte de a începe procesul de creditare.
Cu toate acestea, promitenții-cumpărători trebuie să fie foarte atenți în momentul în care încheie un astfel de contract, deoarece promisiunile de vânzare pot conține clauze foarte dezavantajoase pentru ei, care pot reflecta incertitudinea promitentului-vânzător cu privire la încheierea vânzării la care s-a obligat.
- Nu plătiți niciodată un avans mai mare de 15% din preț! Așa cum s-a întâmplat și în cazul celor care au contractat cu Nordis, oamenii au plătit un procent foarte mare din prețul convenit, uneori chiar 100%, însă nu au dobândit niciodată proprietatea. Avansul plătit garantează doar rezervarea dreptului promitentului-cumpărător de a încheia vânzarea asupra respectivului imobil. Prin urmare, un avans de 15% din prețul prevăzut pentru acel bun este suficient, constituind și dovada necesară pentru instituțiile bancare, astfel încât promitenții-cumpărători să poată obține creditul ipotecar dorit.
- Nu renunțați la dreptul de ipotecă legală! Dezvoltatorii imobiliari includ în contractele de promisiune diverse clauze, cum ar fi și cea prin care promitentul-cumpărător declară că renunță la ipoteca legală. Citiți cu atenție promisiunea și nu o semnați dacă întâlniți o astfel de clauză. Dacă vă păstrați dreptul la ipoteca legală, pentru sumele avansate în baza promisiunii veți putea executa silit ipoteca sau, în cazul în care promitentul-vânzător intră în insolvență – cum este cazul Nordis – vă puteți înscrie la masa credală și veți avea prioritate la recuperarea sumelor plătite, având calitatea de creditor ipotecar.
- Nu acceptați modificarea clauzei de arvună! Clauza de arvună trebuie să fie echitabilă. Dacă promitentul-cumpărător pierde toți banii dați în cazul în care se răzgândește, atunci și promitentul-vânzător trebuie să fie obligat să returneze dublul sumei încasate dacă este el cel care se răzgândește. Astfel de clauze din contractele încheiate între persoane fizice și dezvoltatorii imobiliari sunt considerate abuzive, conform Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între profesioniști și consumatori. Potrivit art. 4 din această lege, orice clauză care nu a fost negociată direct cu consumatorul și îl pune într-o situație dezechilibrată față de dezvoltator este considerată abuzivă. Clauza prin care promitentul-cumpărător renunță la dreptul de a primi dublul avansului în situația în care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile este un exemplu clar de clauză abuzivă, menționată în anexa Legii nr. 193/2000, alin. (1), lit. r), ca fiind o clauză care „permite profesionistului obținerea unor sume de bani de la consumator în cazul neexecutării contractului de către acesta, fără a prevedea compensații echivalente pentru consumator în cazul neexecutării contractului de către profesionist”.
Pentru anularea unei astfel de clauze este necesară inițierea unei acțiuni în instanță. Este preferabil ca persoanele interesate să evite semnarea unei promisiuni care conține o asemenea clauză de la bun început, pentru a preveni astfel de conflicte.
- Nu semnați clauze de confidențialitate! Așa cum s-a dezvăluit în ancheta Recorder.ro, promisiunile de vânzare încheiate cu Nordis prevedeau o clauză de confidențialitate prin care promitenții-cumpărători ar fi obligați să plătească daune de mii de euro dacă dezvăluie detalii din înțelegerea făcută cu Nordis. Aceste clauze sunt, de asemenea, abuzive, deoarece restrâng dreptul consumatorului de a se proteja împotriva neîndeplinirii obligațiilor de către dezvoltator. La fel ca în cazul precedent, aceste clauze pot fi anulate prin intermediul instanței, dar acest proces este de durată și poate fi evitat prin refuzul de a accepta o astfel de clauză abuzivă de la bun început. Așadar, recomandat este să apelați la un profesionist în materie juridică înainte de a presupune modul în care funcționează aceste clauze.
- Nu uitați să precizați sursa din care va fi plătit prețul! Dacă intenționați să plătiți restul banilor prin accesarea unui credit bancar, asigurați-vă că acest aspect este prevăzut în promisiune. În caz contrar, promitentul-vânzător poate invoca acest motiv pentru a justifica nefinalizarea vânzării, acuzându-vă că nu ați putut îndeplini obligația de a plăti prețul vânzării, astfel veți putea pierde avansul plătit.
- Nu uitați să solicitați notarea promisiunii în Cartea Funciară! Notarea promisiunii în Cartea Funciară garantează opozabilitatea față de terți. Astfel, promitentul-vânzător nu va putea vinde bunul promis, fiind afectat de o clauză de inalienabilitate legală, conform art. 627, alin. (4) C.Civ. Dacă totuși bunul este vândut, promitentul-cumpărător poate solicita anularea contractului de vânzare asupra bunului promis.
Acestea sunt doar câteva elemente la care persoanele ar trebui să fie atente atunci când încheie o promisiune de vânzare cu un dezvoltator imobiliar. Este important, în astfel de situații, să apelați la consultanță juridică pentru a evita situații similare cu cele ale persoanelor care au căzut pradă „schemei Nordis”. Evident, pentru eficacitate, e bine să apelați la un profesionist cu cât mai mult timp posibil înainte de încheierea actului.