Imobiliare - evacuarea chiriașului

De la proiecte imobiliare complexe la achiziționarea și închirierea unui apartament sau a unui spațiu comercial de către o persoană fizică, investițiile imobiliare sunt în topul preferințelor majorității datorită siguranței relativ ridicate. O logică simplă ne spune că într-un domeniu cu activitate intensă, pot interveni și multe probleme.

Una dintre cele mai frecvente probleme pe piața închirierilor este refuzul de părăsire al locatarului, fie că vorbim despre un apartament sau un spațiu comercial închiriat unei firme, după expirarea contractului de închiriere. Acest refuz poate avea motive diverse – neînțelegeri contractuale, amortizarea unor investiții cu prețul chiriei etc – însă, pentru proprietar, pierderea de timp în acest caz înseamnă și pierdere de bani iar obiectivul este evacuarea cât mai urgentă a locatarului pentru a putea închiria spațiul.

Potrivit art. 1831 din Codul Civil ”Dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești.” Așadar iată ipotezele:

1. Contractul de închiriere pe o perioadă determinată este autentificat la notar sau a fost încheiat sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale.

Autentificarea notarială și înregistrarea contractului de închiriere la organele fiscale conferă acestuia puterea de titlu executoriu, potrivit art. 1809 Cod Civil. Acest lucru vă permite să puneți contractul direct în executare silită fără alte formalități prealabile.

Așadar, ne aflăm în situația unei excepții de la prevederile art. 1831 Cod Civil, citat mai sus, caz în care puteți apela direct la un executor judecătoresc pentru evacuarea silită a chiriașului.

Dacă contractul îndeplinește condițiile de mai sus și nu a expirat termenul contractual dar chiriașul întârzie plata chiriei, de asemenea vă puteți adresa direct executorului judecătoresc pentru recuperarea chiriei restante în baza art. 1798 Cod civil.

2. Contractul a fost încheiat verbal sau în forma înscrisului sub semnătură privată (neînregistrat la organele fiscale).

Probabil această situație este cea mai răspândită, în special în domeniul închirierilor de locuințe. În acest caz proprietarul trebuie să urmeze o procedură judiciară, legea punându-i la dispoziție o procedură de drept comun (acțiunea în evacuare) sau o procedură specială, urgentă, reglementată de art. 1034 – 1049 Cod de procedură civilă. Pentru mai multă rapiditate, este recomandabilă procedura specială.

a) Notificarea locatarului

Potrivit art. 1038 Cod de procedură civilă:

(1)Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
(2)Dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului, în condiţiile prezentului articol.
(3)Când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(4)Locatarul poate renunţa la notificarea prevăzută în prezentul articol prin act scris cuprinzând recunoaşterea dreptului locatorului de a recurge imediat la procedura prevăzută la cap. II din prezentul titlu, dacă locaţiunea încetează din orice motive, iar dreptul locatarului este socotit stins.

Astfel, dacă contractul a fost încheiat verbal, această etapă a notificării prin intermediul executorului judecătoresc este obligatorie. La fel și în cazul încheierii contractului sub semnătură privată, fără să fi prevăzut renunțarea locatarului la notificarea de mai sus.

În cazul în care contractul scris conține în mod expres prevederea că locatarul renunță la notificare, proprietarul se poate adresa direct instanței de judecată fără notificare prealabilă.

b) Procedura de evacuare

Prin promovarea unei cereri pe calea acestei proceduri speciale, puteți solicita instanței nu numai evacuarea chiriașului ci și plata chiriei, inclusiv a sumelor care se adună pe durata desfășurării procedurii. Astfel cum am precizat, această procedură specială este caracterizată de urgență, termenele de judecată fiind la distanță mai scurtă și dezbaterile sumare, potrivit art. 1042 Cod de procedură civilă.

Hotărârea instanței este executorie, ceea ce înseamnă că o puteți pune deîndată în executare silită apelând la un executor judecătoresc.

Contractul de închiriere care nu a ajuns expirarea termenului, poate fi reziliat din diverse motive precum tulburarea conviețuirii cu celelalte persoane din imobil, caz în care trebuie să notificați rezilierea chiriașului și apoi să urmați procedura evacuării menționată mai sus dacă spațiul nu este părăsit voluntar de chiriaș.