Exproprierea pentru cauză de utilitate publică se poate realiza doar cu dreaptă și prealabilă despăgubire, conform art. 44 al. 3 din Constituția României. Practica instanțelor de judecată a arătat că „dreaptă despăgubire” înseamnă prețul de circulație al terenului însumat cu eventualul prejudiciu adus proprietarului prin expropriere, și nu un preț stabilit de stat fără legătură cu piața imobiliară reală.
Procedura exproprierii este reglementată de Legea nr. 33/1994 și se face în 3 etape:
- declararea utilității publice – aducerea la cunoștința publicului a existenței unui interes național, județean sau local pentru efectuarea unor lucrări de utilitate publică.
- etapa administrativă – cuprinde notificarea proprietarilor de terenuri și întocmirea ofertelor de despăgubire. (în practică aceste oferte sunt departe de prețul real al terenurilor)
- etapa judiciară - presupune verificarea de către instanța de judecată a îndeplinirii condițiilor pentru expropriere și stabilirea despăgubirilor.
În faza administrativă, după primirea notificărilor și a ofertelor de despăgubire, proprietarii terenurilor au 45 de zile la dispoziție pentru a formula o întâmpinare care se depune la primarul orașului (comunei) și care va fi analizată de o comisie specializată. Prin această întâmpinare se poate solicita prețul real al terenului, precum și alte daune aduse proprietarilor prin expropriere.
În faza judiciară, instanța de judecată va stabili valoarea despăgubirilor ținând cont de prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994:
„(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
(3) Experţii vor defalca despăgubirile cuvenite proprietarului de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale.
(4) În cazul exproprierii parţiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experţii, ţinând seamă de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanţei o eventuală reducere numai a daunelor.”
Potrivit legii, despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată. Prin urmare, dacă proprietarii solicită un cuantum al despăgubirii prin întâmpinarea din etapa administrativă, acesta va constitui pragul maxim al despăgubirii pe care instanța o poate acorda.