Noutăți

Construcțiile ilegale și dispoziția de demolare

La nivel local, de câțiva ani se dă o bătălie crâncenă între autorități și cetățeni cu privire la demolarea mai multor construcții, unele dintre acestea fiind vădit ilegale, altele fiind legale, dar încurcând planurile administrației locale, iar cele mai multe se află într-o zonă gri, adică sunt la limita legalității și totul ține de interpretare.

În ceea ce privește condițiile în care construcțiile pot fi demolate, Legea nr. 50/1991, care reglementează modul în care construcțiile sunt edificate în mod legal, prevede două moduri în care construcțiile pot fi demolate, în funcție de tipul de proprietate pe care sunt edificate respectivele construcții. Astfel, legea prevede că în situația în care construcțiile sunt edificate pe domeniul privat, aparținând constructorului sau unui alt privat, demolarea va fi dispusă de către instanțele judecătorești competente. Însă, în situația în care respectivele construcții sunt edificate pe terenul statului sau pe terenul aparținând autorității locale, indiferent dacă este domeniu public sau privat, demolarea poate să fie dispusă pe cale administrativă, fără sesizarea instanțelor judecătorești, de către autoritatea pe raza căreia se află respectiva construcție.

Însă, în nici una dintre cele două cauze nu se poate trece direct la demolare fără respectarea unor proceduri prealabile. În cele ce urmează, vom analiza ambele situații.

1. Cu privire la construcțiile edificate pe terenul aparținând unei persoane private

Conform prevederilor din Legea nr. 50/1991 și a Normei de punere în aplicare a acestei legi, organele nu pot solicita direct demolarea construcțiilor pe care le consideră nelegale în fața instanțelor de judecată, ci, drumul până la instanță este unul destul de lung.

Astfel, primul pas este acela de verificare a respectării disciplinei în domeniul autorizării executării lucrărilor în construcţii în cadrul unităţilor lor administrativ-teritoriale, conform art. 27 din Lege. Verificarea se realizează de către de către Inspectoratul de stat în construcții, constituit la nivelul fiecărui județ și a municipiului București, de Arhitectul-șef și de personalul din compartimentul de urbanism din cadrul autorităților locale.

Aceste organe de control sunt și cele care pot să aplice sancțiuni în eventualitatea în care nu este respectată disciplina în construcție, adică, se realizează construcții neautorizate, cu încălcarea sau depășirea autorizațiilor emise, dar și pentru alte fapte în legătură cu respectivele construcții. Art. 26 din Legea construcțiilor prevede care sunt faptele contravenționale din domeniul construcțiilor și sancțiunile aplicabile. Sancțiunile variază între 1.000 de lei și 10.000 de lei, fără posibilitatea aplicării sancțiunii avertismentului.

Conform art. 74 din Norma de punere în aplicare a legii, sancțiunile se dispun de către aceste organe printr-un proces-verbal de constatare a contravenției. De asemenea, conform art. 28 din Legea construcțiilor, de fiecare dată când se aplică o contravenție pentru construirea fără autorizație sau pentru nerespectarea proiectului autorizat, se dispune oprirea executării lucrărilor, precum şi, după caz, luarea măsurilor de încadrare a acestora în prevederile autorizaţiei sau de desfiinţare a lucrărilor executate fără autorizaţie ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, într-un termen stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenţiei. De asemenea, contravenientului trebuie să i se pună în vedere prin procesul-verbal de contravenție să intre în legalitate, adică să obțină autorizarea lucrării și să i se acorde un termen în acest sens. În interiorul termenului respectiv nu pot fi întreprinse nici un fel de acțiuni pentru demolarea respectivei construcții.

Procesele-verbale de contravenție pot fi atacate în termen de 15 zile de la primirea sub semnătură a acestora, comunicată personal de către organul constatator la momentul aplicării contravenției sau de la data la care procesul-verbal de constatare a contravenției a ajuns în poșta destinatarului, data comunicării fiind dovedită cu un proces-verbal de comunicare. Aceste procese-verbale de contravenție se atacă cu plângere la judecătoria competentă, anume cea de la domiciliul contravenientului sau cea în circumscripția căreia s-a constatat contravenția.

Conform art. 35 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, plângerea contravențională suspendă măsura amenzii și celelalte măsuri, dar nu și cea a opririi executării lucrărilor neautorizate, și nici  măsura demolării dispusă asupra construcțiilor edificate pe domeniul public sau privat al statului sau al unității administrativ-teritoriale.

Contravențiile pot fi aplicate în interiorul termenului de prescripție de 3 ani prevăzut de art. 31 din aceeași lege. Acest termen curge de la finalizarea construcției. Însă, dacă organele vă aplică o sancțiune, va trebui să atacați cu plângere procesul-verbal de contravenție și să invocați prescripția, aceasta nu va funcționa automat.

Pe cale de consecință, dacă sunteți amendați pentru că ați edificat o construcție pe terenul care vă aparține sau pe un teren care aparține altei persoane, cu excepția statului sau a unității administrativ teritoriale, pentru a suspenda efectele procesului-verbal de constatare a contravenției, trebuie să introduceți o plângere la judecătoria competentă. În eventualitatea în care nu veți depune plângerea, procesul-verbal de contravenție se bucură de o prezumție de legalitate, astfel că, ulterior, dacă veți fi chemat în judecată pentru demolarea respectivei construcții și veți dori să invocați neconformități ale sancțiunii aplicate, nu veți mai putea face acest lucru.

2. Cu privire la construcțiile edificate pe terenul aparținând statului sau unității administrativ teritoriale

Ca și în cazul construcțiilor edificate pe terenul pe care un privat îl deține în proprietate, autoritățile sunt competente să verifice dacă pe un anumit teren aparținând statului se construiește în baza unei autorizații sau nu. Astfel că, pentru terenurile aparținând statului, indiferent dacă acestea sunt în proprietate publică sau privată, nimeni nu poate construi fără a deține o autorizație de construire.

Conform art. 13 din Legea nr. 50/1991, terenurile aparținând domeniului privat al statului sau al unității administrativ-teritoriale, pot fi vândute, concesionate ori închiriate prin licitaţie publică, în vederea realizării de către titular a construcției. În privința terenurilor care aparțin domeniului public, acestea se pot concesiona doar în vederea realizării de construcții care servesc unui interes public.

Astfel, pe terenul aparținând statului, va putea solicita o autorizație de construire cel ce a dobândit un drept de proprietate prin cumpărare asupra acelui teren, cel care a concesionat respectivul teren sau cel care a închiriat respectivul teren, în funcție de tipul de teren pe care se dorește a se construi.

Dacă autoritățile de control constată că pe aceste terenuri s-a realizat o construcție care nu a fost autorizată, aceștia vor putea impune sancțiuni, însă doar în interiorul termenului de prescripție de 3 ani.

Aplicarea sancțiunii amenzii este prescriptibilă în termen de 3 ani, astfel că dacă se va primi vreo contravenție după trecerea termenului de 3 ani, aceasta va putea fi atacată cu plângere la judecătoria competentă. Însă, chiar dacă aplicarea sancțiunilor s-a prescris, dreptul autorităților de a dispune demolarea construcțiilor edificate ilegal pe terenul statului nu se prescrie în termen de 3 ani.

Pe cale de consecință, dispoziția de demolare a unei construcții realizate pe terenul aparținând statului sau administrației locale nu este condiționată de existența în prealabil a unui proces- verbal contravențional, aceasta fiind interpretarea normei art. 33 din Legea nr. 50/1991 dată în cadrul Întâlnirii Președinților secțiilor de contencios administrativ și fiscal ale Înaltei Curți de Casație și Justiție și ai Curților de Apel desfășurată în anul 2021 la Timișoara.

Cu toate acestea, organele de control vor trebui să întocmească un raport prin care să constate că pe terenul aparținând statului sau administrației locale există o construcție neautorizată. În baza referatului care se comunică autorității competente, primarul sau președintele consiliului județean vor da o dispoziție de desființare a construcțiilor edificate ilegal pe terenul aparținând autorităților.

Referatul nu se va comunica și persoanei care a ridicat respectivele construcții, însă, dispoziția de demolare trebuie comunicată și persoanei căreia i se adresează.

Conform art. 197 din OUG 57/2019 privind codul administrativ, dispoziția primarului trebuie comunicată prefectului în maxim 10 zile lucrătoare de la data adoptării acesteia. De asemenea, conform art. 199 alin. (1) din OUG 57/2019, dispoziția se va comunica în 5 zile de la comunicarea către prefect și către persoanele cărora li se adresează.

După ce actul i-a fost comunicat persoanei căreia i se adresează, acesta poate ataca dispoziția primarului/președintelui Consiliului Județean conform Legii nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ.

Având în vedere că dispoziția primarului de demolare a unor construcții de regulă se adresează unei persoane determinate, aceasta reprezintă un act administrativ cu caracter individual. Astfel, în maxim 30 de zile de la comunicarea dispoziției către persoana interesată, aceasta din urmă are posibilitatea să introducă o plângere prealabilă la autoritatea emitentă, în temeiul art. 7 din Legea nr. 554/2004.

După ce a introdus plângerea prealabilă, persoana interesată poate solicita Tribunalului competent suspendarea efectelor actului administrativ până când se va pronunța instanța de fond, în temeiul art. 14 din Legea contenciosului. Cererea astfel introdusă se va judeca de urgență și cu precădere.

De regulă, autoritățile locale nu soluționează favorabil plângerile prealabile sau de multe ori nici nu răspund acestora. Astfel că, la trecerea termenului legal de 30 de zile pentru soluționare, persoanele care au formulat plângerea prealabilă pot introduce o acțiune în fața Tribunalului competent pentru anularea actului administrativ, conform art. 8 din Legea contenciosului.  De asemenea, acțiunea va putea fi introdusă în termen de 6 luni de la comunicarea răspunsului nefavorabil.

Dacă suspendarea actului administrativ nu a fost solicitată printr-o cerere separată, aceasta poate fi de asemenea solicitată prin cererea principală o dată cu anularea actului administrativ, conform art. 15 din aceeași lege. Însă, de această dată suspendarea va fi dispusă până la pronunțarea unei soluții definitive.

De asemenea, dacă suspendarea a fost solicitată înainte de introducerea unei cereri în anularea actului administrativ, admiterea cererii în anulare în primă instanță va duce la suspendarea efectelor actului administrativ atacat până la pronunțarea unei soluții definitive.

Prin urmare, în eventualitatea în care primiți o dispoziție de demolare a unor construcții care sunt presupus ilegale și edificate pe proprietatea publică sau privată a statului sau a unității administrativ-teritoriale, va trebui să nu rămâneți în pasivitate și să acționați de îndată. Dacă nu atacați dispoziția și nu cereți suspendarea acesteia, autoritatea locală va putea trece la demolarea construcțiilor pe cheltuiala dumneavoastră.