Piața imobiliară este plină de oferte tentante pentru apartamente noi în blocuri construite recent. Însă mulți dintre acești dezvoltatori imobiliari urmăresc un singur lucru – să construiască ieftin și să vândă scump. Ceea ce e normal până la un anumit punct, e un business. Dar când materialele ieftine și mâna de lucru „nu foarte calificată” își pun amprenta asupra întregii construcții, te poți trezi cu tot felul de neplăceri.
De exemplu, poți descoperi că centrala termică consumă enorm pentru a încălzi apartamentul din cauza pereților neizolați sau prost izolați, poți descoperi că umiditatea este mult peste nivelul normal din cauza acelorași probleme de izolare, că până și mobila prinde mucegai iar tu și familia ta sunteți obligați să respirați un aer care dăunează grav plămânilor și sănătății. Și atunci ce poți face?
Pentru astfel de situații, Codul Civil a reglementat răspunderea pentru viciile ascunse ale unui imobil. Potrivit art. 1707 C.civ.:
„(1)Vânzătorul garantează cumpărătorul contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuinţării la care este destinat sau care îi micşorează în asemenea măsură întrebuinţarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi dat un preţ mai mic.
(2)Este ascuns acel viciu care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenţă de specialitate, de către un cumpărător prudent şi diligent.
(3)Garanţia este datorată dacă viciul sau cauza lui exista la data predării bunului.
(4)Vânzătorul nu datorează garanţie contra viciilor pe care cumpărătorul le cunoştea la încheierea contractului.
(5)În vânzările silite nu se datorează garanţie contra viciilor ascunse.”
Așadar viciul trebuie să fie ascuns – adică să nu îl poți remarca cu ochiul liber înainte de achiziție și să fie suficient de important încât să te fi determinat să nu cumperi sau să oferi un preț mai mic. Exemplele de vicii ascunse date mai sus sunt cazuri reale de practică pentru angajarea răspunderii vânzătorului.
Odată ce ai stabilit că „problema” apartamentului tău cel nou se încadrează în noțiunea de viciu ascuns, întrebarea este ce poți cere de la vânzător? Poți cere unul din următoarele 4 lucruri:
- înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia – adică să îl obligi pe vânzător la efectuarea reparațiilor necesare sau să le faci tu și ulterior să recuperezi costul reparațiilor (mult mai întâlnit în practică ultimul caz).
- înlocuirea bunului vândut cu un bun de acelaşi fel, însă lipsit de vicii – se poate realiza în cazul unui complex rezidențial nou dacă mai există apartamente disponibile.
- reducerea corespunzătoare a preţului – adică aplicarea unui preț real pentru un apartament cu problema respectivă.
- rezoluţiunea vânzării – adică anularea vânzării și repunerea în situația anterioară, respectiv apartamentul se întoarce în proprietatea vânzătorului și banii în contul tău.
Atenție – poți alege doar una din variantele de mai sus și nu contează dacă vânzătorul știa sau nu despre existența acelor vicii.
În mod normal, într-o țară civilizată în care dezvoltatorii imobiliari țin la renumele lor, aceste probleme se rezolvă amiabil la masa negocierilor, fără intervenția unui judecător. La noi deocamdată încă sunt multe litigii în acest domeniu.